Повечето двойки избират жилище според локацията, изложението и квадратурата. Малко от тях обаче избират какво да се случи с имота, ако нещата не се развият по план. Този въпросник не е романтичен, но може да ви спести години съдебни дела, загубени пари и разрушени отношения. 

Ако сте двойка и планирате покупка на жилище, преди да избирате имот, трябва да обсъдите няколко изключително важни теми, обяснява експертът Поля Христова.

Всички те се свеждат до въпрос: Какво искаме да се случи с имота, ако утре се разделим или единият от нас почине?

Но за да стигнете до реален и адекватен отговор, първо трябва да си зададете куп други неудобни и неприятни въпроси, които ще намерите по-долу. В практиката си съм срещала много двойки, изгубили десетки хиляди левове, защото са пропуснали да обсъдят тези теми навреме или изобщо.

Няколко важни инструкции: 

Отговаряйте писмено, честно и поотделно.

Сравнете отговорите си. Дори само тази стъпка ще ви даде предимство пред стотици други двойки, които никога не са обсъждали на глас тези теми.

Обсъдете с кредитния си консултант и брокера си всички намерения, желания и притеснения, които имате по отношение както на покупката, така и на кредита, ако ще ползвате и заемни средства. Изяснете си какви са реалните законови възможности – както по отношение съдбата на имота, така и по отношение съдбата на кредита, ако се разделите, разведете или единият почине.

Ако имате неясноти по темата с имуществените отношения – независимо дали сте в брак или живеете на семейни начала – консултирайте се с адвокат, който да ви разясни вариантите при трите възможни имуществени режима – на общност, на разделност и договорен режим и разликата със съжителството без брак. 

И така вадете лист и химикал и започвайте да отговаряте!

ФИНАНСИРАНЕТО НА ИМОТА

• С равни суми ли ще участвате в покупката?
• Ако сумите не са равни, кой от двамата с колко ще участва?
• Намесени ли са родители във финансирането?
• Ако са намесени родители, коя страна с колко ще участва?
• Как ще поеме ремонтите и подобренията в имота?   

Знаете ли как се урежда въпросът с различния принос при:

- съжителство без брак;

- брак в режим на общност;

- брак в режим на разделност;

- брак с брачен договор. 

Ако финансовият ви принос за имота не е равен и това е проблем за вас, имате два пътя – съжителството без брак и покупка при различни квоти или брак с брачен договор.

Стандартният режим на съпружеска имуществена общност може да ви донесе проблеми. Убедете се, че сте разбрали всички плюсове и минуси както на съжителството без брак, така и на брака, преди да решите.

КРЕДИТ ПРИ ПОКУПКАТА 

• Какъв процент от продажната цена ще бъде платена с кредит и какъв – с лични средства?
• Кой ще е основен кредитополучател?
• Кой ще е съдлъжник?
• И двамата ли ще участвате с доходи в кредита?
• Ще участва ли в кредита трето лице /обикновено роднина/?
• Какво искате да се случи с кредита, ако се разделите/разведете?

А знаете ли какво се случва с кредита, ако живеете на семейни начала и се разделите, ако сте в стандартния режим на брак, в режим на разделност или в брак с брачен договор?

Ако нямате представа какво е становището на банките по всички тези въпроси, първият човек, на когото можете да ги зададете, е вашият кредитен консултант.

ЧИЯ ИСКАТЕ ДА БЪДЕ СОБСТВЕНОСТТА

• Само на името на единия?
• И на двамата – в обикновена съсобственост при равни квоти?
• И на двамата – в режим на съпружеска имуществена общност?
• И на двамата – при различни квоти?
• На името на непълнолетното ви дете?
• С какъв мотив взехте решението на кого да е собствеността?

Знаете ли какво означава всяко едно от тези решения при:

- раздяла ако живеете на семейни начла;

- развод ако сте в брак;

- развод ако сте в режим на разделност;

- развод ако сте сключили брачен договор.

Знаете ли какво означава всяко едно от тези решения при смърт на един от двама ви:

- ако живеете без брак;

- ако сте в брак.

КАКВО ЩЕ ПРАВИТЕ С ИМОТА ПРИ РАЗДЯЛА/РАЗВОД

• Продавате го и си разделяте парите?
• Как поделяте парите, ако решите да продавате?
• Запазвате го и оставате съсобственици, без да го ползвате?
• Един от двамата го ползва, а другият остава съсобственик?
• Кой остава да ползва имота?
• Кой изкупува дела на другия?
• На каква цена?
• Какво правите с кредита?

Каквито и идеи да имате, ако живеете без брак, какво ще стане с имота е в сферата на добрите намерения. И не, не може просто да си оформите договор помежду си, в който да се уговорите, че няма да имате претенции спрямо имотите си. 

Имате ли брак и стигне ли се до развод, съдът в крайна сметка решава. Но ако вие желаете нещо различно от стандартната схема – като например да се раздели всичко, придобито възмездно по време на брака по равно и да се превърнете в обикновени съсобственици, ще трябва да платите допълнително за избора си. 

На съда, за да раздели имуществото ви както сте решили. Или на нотариуса, за да извърши необходимите сделки, за да стигнете до крайната си цел /с делба или някакъв вид прехвърлителна сделка/. Брачният договор ви дава възможността да решите предварително как точно ще бъде разпределено имуществото ви при евентуален развод.

КАКВО ЩЕ ПРАВИТЕ С ИМОТА, АКО ЕДИНИЯТ ПОЧИНЕ

• Знаете ли кой по закон би трябвало да ви наследи?
• А кой по закон би трябвало да наследи партньора ви?
• Имате ли общо дете/деца?
• Имате ли деца от предишни връзки?
• Знаете ли кога и родителите участват в наследяването?
• В какви отношения сте с родителите на партньора ви?
• Знаете ли кога братята и сестрите участват в наследяването?
• Смятате ли, че ако вие не сте сред наследниците по закон, проблемът с наследството се решава със завещание?
• Знаете ли кои са наследниците с право на запазени части, които могат да „атакуват“ завещателните разпоредби на починалия?
• В какви отношения сте с потенциалните наследници с право на запазени части на партньора ви?
• Имате ли активи (имоти, движимо имущество, пари, ценности, друг вид инвестиции) – общи с партньора ви или лични?
• Имате ли пасиви (кредити, задължения за данъци и такси, консумативи, задължения към физически и юридически лица и др.)– общи с партньора ви или лични?

При съжителство без брак законът третира двойките като непознати. Може да сте живели 20 години заедно, но ако единият от вас почине, другият НЕ го наследява. Проблемът с наследяването за момента се решава единствено с граждански брак. 

Проблемът с пасивите може да бъде ограничен в някои ситуации с приемане на наследството по опис. Приемете ли завещание, обаче, с наследяването по завещание на активите се ангажирате да отговаряте и за пасивите на починалия.

За да прецените дали бракът или съжителството без брак е по-подходящо решение във вашия случай, не мислете абстрактно.

Направете конкретна сметка:

• Какви активи има всеки от вас към момента?
• Какви задължения има?
• Има ли риск тези задължения да се увеличат?
• Има ли вероятност единият от вас да натрупа значително повече имущество от другия?
• И най-важното – ако утре единият от вас почине, какво реално искате да остане за преживелия партньор и какви рискове сте готови да поемете?

***