ПРОДЪЛЖЕНИЕ

Да разбереш истинската стойност на едно жилище се превръща в сложна задача, която крие риск от сериозна финансова грешка.

Тук няма просто да сравняваме цената в обявата с възможната цена на сделката – това вече е отделна тема. Ще направим следващата стъпка: ще покажем как на практика се оценява един имот, кои фактори качват или свалят стойността му и как да разберете дали плащате за локация, ремонт или просто за добре написана обява.

Защо два „еднакви“ апартамента имат различна цена?

Важно: правете разлика между „застроена площ“ и „площ с включени общи части“. В сгради отпреди 90-те години посочената квадратура по-често отразява реалната използваема площ на жилището, докато при новото строителство в обявената площ обикновено са включени и общи части от сградата. При различните проекти делът им може да варира значително и понякога достига над 20%.

Две оферти, които изглеждат сходни

Апартамент 1

• Офертна цена: 185 000 евро
• Параметри: 5-и от 8 етажа; изложение юг/запад – слънчев, топъл, среден.
• Състояние: За основен ремонт – стари тапети, захабени подове, дървена дограма.
• Предимство: Висок коефициент на ликвидност.

Апартамент 2

Офертна цена: 225 000 евро

• Параметри: 1-ви етаж, над абонатна станция; изложение север/изток – сенчест, по-студен.
• Състояние: Дизайнерски ремонт, вносно обзавеждане, вградени уреди висок клас.
• Предимство: Готов за нанасяне „утре“.

Тестът на „голите стени“

За да разберем кой имот е по-изгоден, трябва да отделим стойността на ремонта от стойността на самия имот.

Апартамент 1 излиза около 2466 евро/кв.м. за имот на среден етаж, с добро изложение и добра ликвидност. Това може да бъде пазарна норма за качествен „скелет“ в добър район.

При Апартамент 2 ремонтът и обзавеждането могат да се оценят на около 40 000 евро. Ако ги извадим от офертната цена:

225 000 евро – 40 000 евро = 185 000 евро

Това означава, че плащате същата базова цена за 1-ви етаж и северно/източно изложение, каквато за 5-и етаж и юг/запад. Това вече е сигнал за надценяване.

„Наказателни коефициенти“: какво сваля цената

В професионалната оценка апартамент на първи етаж със северно изложение обикновено се оценява по-ниско спрямо сходен имот на среден етаж с добро изложение.

Ориентировъчно:

• първи етаж: минус 10-15%;
• последен етаж без асансьор или с рисков покрив: минус 5-10%;
• северно изложение: минус 5-8%;
• стара дограма: минус 3-5%;
• стара електро- или ВиК инсталация: минус 5-10%;
• тераса: плюс 3-7%;
• гараж или паркомясто: отделна стойност, често между 20 000 и 40 000 евро, а в някои райони и повече.

Тези проценти не са закон или автоматична формула. Те са ориентир. В реална сделка зависят от района, сградата, търсенето и конкуренцията на пазара.

Ако приложим този подход към Апартамент 2, реалистичната му базова цена може да бъде около 160 000 евро. Добавяйки ремонта от около 40 000 евро, пазарната му стойност би била около 200 000 евро.

Извод: при оферта от 225 000 евро купувачът може да плати около 25 000 евро над реалистичната пазарна стойност – сума, която е възможно трудно да бъде възстановена при бъдеща препродажба.

ПРОДЪЛЖАВА