Много собственици гледат на неизползвания таван или гараж като на мъртъв актив. 

В действителност той понякога може да се превърне в нещо съвсем различно — жилище, ателие за отдаване под наем, офис или работно пространство. Въпросът не е дали е технически възможно, а дали финансово и административно си заслужава.

Отговорът невинаги е „да". Зависи от имота, от общината и от това какво планирате да правите с него след промяната.

Първо: какво всъщност притежавате

Преди всичко — проверете документите. Гаражът, таванът и складът не са еднакви казуси и не се третират еднакво по ЗУТ.

Гаражът може да е самостоятелен обект с отделен нотариален акт. Но може и да е свързан с осигуряването на задължителните паркоместа за сградата — в такъв случай промяната му в нещо друго може да се окаже правно невъзможна или силно усложнена.

Таванът често не е самостоятелен обект, а прилежащо помещение към жилище или дори част от общите части на сградата. Там въпросът не е само „може ли да стане ателие", а какво точно е записано в документите ви за собственост.

Ако обектът не е самостоятелен или промяната засяга общи части, общи инсталации, достъп или задължителни паркоместа, процедурата може да стане значително по-сложна или изобщо невъзможна. Това трябва да се провери преди всичко останало.

Защо статутът има значение — финансовата логика

Ако документите показват, че промяната е реалистична, следва финансовата сметка. Тя има няколко измерения.

• Ликвидността се променя. Гаражите, складовете и таваните имат по-тесен кръг купувачи от жилищата — макар че в райони с недостиг на паркиране гаражът може да е много търсен. Жилище — а в някои случаи и ателие — има по-широк пазар от таван, склад или гараж. Ако искате да продадете или да намерите наематели, разликата може да е съществена.
• Пазарната стойност на квадратен метър се различава. При успешна и законна промяна на статута стойността на обекта може да нарасне — но само ако преустройството е направено законосъобразно и имотът реално отговаря на изискванията за новото предназначение.
• Банковото финансиране е по-достъпно за жилища. Ако бъдещият купувач ще ползва ипотечен кредит, статутът има пряко отражение. За жилища банките обикновено финансират по-висок процент от пазарната оценка, отколкото за ателиета или нежилищни площи. 
• Ателиетата се разглеждат като по-рисково обезпечение — при евентуална принудителна продажба пазарът за тях е по-тесен.
• Сметката за ток може да се промени. Ако обектът в момента е с нежилищен статут, общ електромер или небитово третиране, промяната на предназначението може да е условие за отделна партида или различен режим на ползване. Но това не става автоматично: електроразпределителното дружество ще гледа документите, техническата възможност и начина на присъединяване.

Финансовият разчет: какво да включите

Преди да решите, че гаражът или таванът са „скрит актив", направете сметката като инвеститор, не като ентусиаст. Разходите не са само ремонтът. 

В бюджета може да влязат предварителното становище на архитект, евентуална правна проверка, общински такси, инвестиционен проект, съгласувания с експлоатационни дружества, строително-монтажни работи, промени по инсталации, кадастър и предеклариране пред общината.

Точна универсална сума няма. При малък и сравнително прост обект административните и проектантските разходи може да са управляеми, но при сложен казус — общи части, съседи, конструктивни промени, нови инсталации или спорен статут — сметката бързо нараства. Затова не започвайте с майстор и материали, а с въпроса: „Колко ще струва да мине по правилния ред?"

След това сравнете разхода с очакваната полза. Има смисъл, ако промяната ще доведе до по-висока продажна цена, по-лесно финансиране за бъдещ купувач, по-добър наем или реално по-ниски текущи разходи. 

Ако правите промяната само „за всеки случай", без план за продажба, отдаване или ползване, рискът е да платите за документи и ремонт, които няма да се върнат.

ПРОДЪЛЖАВА

***