Twitter

Инж. Славчо Топалов е бивш научен сътрудник от Научноизследователския строителен институт в София. През 2004 г. става собственик и управител на фирма, занимаваща се с конструктивни експертизи и обследвания - "Балгериан експерт консулт" (БЕК). От 1986 г. досега е направил няколкостотин обследвания на конструкциите на съществуващи сгради в страната.

***

Собственик на законно построена къща с разрешение за строеж, данъчна регистрация и нанесена в кадастъра сграда не може да получи разрешение за надстройка или пристройка, защото държавата няма процедура, по която да удостовери, че сградата му е "заварен строеж". В същото време незаконен, но "търпим" строеж разполага с нормативно уреден режим, по който може да бъде надстрояван, пристрояван и преустройван.

Този парадокс съществува в българската нормативна база по устройство на територията повече от 25 години, но почти не се обсъжда публично. Законът подробно урежда режима на незаконните, но търпими строежи. Липсва обаче ясно регламентиран ред за удостоверяване на статута на сградите, които са законно изградените преди 2001 г., но не са въведени в експлоатация.

Нормативната уредба по въпроса се изчерпва с няколко текста. В §6 от ПЗР на Наредба №2 за въвеждане на строежите в експлоатация е предвидено, че наредбата не се прилага за заварени строежи, завършени до 31 март 2001 г., които не са били приети по установения ред. А в §21 от заключителните разпоредби на Закона за устройство на територията е посочено, че когато се държи сметка за заварени строежи, се имат предвид законните строежи. 

Проблемът е, че липсва ред за установяване кога един строеж е "заварен" и кога не е. Така преценката остава в ръцете на административните органи, без ясни критерии и без единна процедура.

Проблемът засяга огромен сграден фонд

Около 75% от сградите в страната са изградени преди влизането в сила на ЗУТ през 2001 г. Сред тях има множество законно изградени сгради със строителни книжа, които никога не са били въведени в експлоатация. Основната причина за това е тежката процедура за разрешаване на ползването преди ЗУТ - чрез Държавна приемателна комисия. Най-често засегнати са еднофамилни къщи и вили, но има много жилищни блокове и дори цели комплекси.

Тези сгради имат договори с експлоатационните дружества, нанесени са в кадастъра, за тях се плащат данъци и се обитават напълно легално. В много случаи те отговарят и на строителните норми, действали към момента на изграждането им.

Въпреки че липсва ред за удостоверяване, в закона съществуват немалко изисквания, свързани именно със "заварените" сгради. В чл. 148, ал. 13 от ЗУТ например е предвидено, че разрешение за строеж за надстройки и пристройки се издава само когато те се извършват в заварени сгради. Би могло да се предположи, че терминът "заварен строеж" е остатък от ранните години на закона и постепенно е изгубил практическо значение. 

Фактите обаче сочат друго. Добавката за "заварени сгради" в чл. 148, ал. 13 е направена едва през 2021 г. - повече от 20 години след влизането на закона в сила. Трудно е да се приеме, че става дума за забравен текст, когато той се активира именно в една от най-чувствителните зони на инвестиционния процес - надстрояването и пристрояването на съществуващи сгради. 

На практика това поставя собствениците в ситуация тип "Параграф 22": за да получат разрешение за строеж, те трябва да докажат, че сградата е заварен строеж, но в нормативната уредба не съществува ред за издаване на удостоверение за такъв статут.

capital.bg

ПРОДЪЛЖАВА