ПРОДЪЛЖЕНИЕ

Данъкът върху недвижимите имоти е един от най-разпространените налози в света, но начините, по които се определя и събира, са различни в отделните държави. 

В някои страни той е основен източник на приходи за общините и достига хиляди евро или долари годишно за едно средностатистическо жилище. В други държави облагането е символично или дори липсва напълно.

Различията се дължат на исторически, икономически и политически фактори, както и на ролята, която местното самоуправление играе за финансирането на обществени услуги. САЩ, Германия, Франция, Сингапур и Обединените арабски емирства показват колко различни могат да бъдат подходите към облагането на жилищната собственост.

►  Обединени арабски емирства – почти пълна липса на годишен данък върху жилищата

На противоположния полюс се намират Обединените арабски емирства. Страната е известна със своята благоприятна данъчна среда и е една от малкото развити икономики, в които няма класически ежегоден данък върху жилищната собственост. Това е една от причините ОАЕ да привличат голям брой международни инвеститори в сектора на недвижимите имоти.

Вместо годишен данък държавата разчита на различни такси при покупката и регистрацията на имота. В Дубай например купувачите плащат такса към Dubai Land Department, която обикновено е в размер на 4% от стойността на сделката. Освен това съществуват административни такси и такси за поддръжка на сградите и общите части.

Липсата на ежегоден данък означава, че собственик на жилище може да притежава имота си години наред, без да плаща редовни данъци върху самата собственост. Това представлява съществена разлика спрямо Европа и Северна Америка, където ежегодното облагане е стандартна практика.

Политиката е част от по-широката стратегия на ОАЕ за привличане на чуждестранни капитали и развитие на пазара на недвижими имоти. Именно поради това Дубай и Абу Даби се превърнаха в едни от най-предпочитаните дестинации за международни инвеститори през последното десетилетие.

***

Сравнението между петте държави показва колко различни могат да бъдат подходите към облагането на жилищната собственост. Съединените щати и Франция разчитат на сравнително високи ежегодни данъци, които финансират местните власти и обществените услуги. 

Германия поддържа традиционен модел, който наскоро премина през мащабна реформа с цел по-справедливо облагане. Сингапур използва данъчната система като инструмент за управление на пазара и контрол върху цените на жилищата. Обединените арабски емирства, от своя страна, демонстрират алтернативен подход, при който липсата на годишен данък се използва като стимул за инвестиции.

Тези различия показват, че данъците върху жилищата не са просто източник на бюджетни приходи. Те са и инструмент за икономическа политика, социална справедливост и развитие на пазара на недвижими имоти, като всяка държава избира модел, който отговаря на нейните приоритети и икономически цели.

► България – едни от най-ниските данъци върху жилищата в Европа

В сравнение с повечето западноевропейски държави и САЩ, България е сред страните с най-ниско ежегодно облагане на жилищната собственост. 

Данъкът върху недвижимите имоти е местен данък, който се събира от общините и постъпва директно в техните бюджети. Средствата се използват за поддръжка на местната инфраструктура, обществени услуги и административни дейности. 

Една от основните особености на българската система е, че данъкът не се изчислява върху реалната пазарна цена на жилището, а върху неговата данъчна оценка. Тя се определя по формула, заложена в Закона за местните данъци и такси, като се вземат предвид местоположението, площта, конструкцията, инфраструктурата и предназначението на имота. 

В повечето случаи данъчната оценка е значително по-ниска от реалната пазарна стойност на жилището.

Размерът на данъка се определя самостоятелно от всяка община. Според Министерството на финансите общинските съвети могат да определят ставка между 0,1 и 4,5 промила върху данъчната оценка на имота. На практика повечето общини прилагат ставки около 1,5-2 промила, което прави данъчната тежест сравнително ниска. 

Например, ако апартамент в София има пазарна стойност от 250 000 евро, неговата данъчна оценка може да бъде значително по-ниска – например около 80 000-120 000 евро. При ставка от 2 промила собственикът би платил приблизително между 160 и 240 евро годишно данък сгради. 

В много случаи това е десетки пъти по-малко от сумите, които плащат собственици на сходни имоти в Германия, Франция или САЩ. 

Освен данък сгради собствениците заплащат и такса битови отпадъци, известна като „такса смет“. Тя често е сравнима или дори по-висока от самия данък върху имота. 

Размерът ѝ също се определя от общините и варира според населеното място и начина на изчисление. В общественото пространство често именно такса смет се възприема като по-сериозното финансово задължение за собствениците. 

При придобиване на жилище в България се дължи и еднократен местен данък върху възмездното придобиване на имущество. Той се определя от съответната община и обикновено е между 2% и 3% от стойността на сделката или от данъчната оценка, ако тя е по-висока. В София например този данък е 3%.

Експерти от години отбелязват, че българският модел е сред най-щадящите собствениците на жилища в Европейския съюз. Именно поради ниските данъчни оценки и ниските ставки приходите от имотни данъци като дял от БВП остават значително под средните за Западна Европа. 

Това периодично поражда дебати дали системата трябва да бъде реформирана и данъчните оценки да бъдат по-близки до реалните пазарни цени на имотите. 

***

Ако сравним България със страните от тази статия, тя би се наредила в групата на държавите с най-ниско ежегодно данъчно облагане на жилищната собственост. 

Докато собственик на средно жилище в САЩ може да плаща между 5 000 и 10 000 долара годишно, а във Франция и Германия – между 1 000 и няколко хиляди евро, в България годишният данък за аналогично жилище често е между 50 и 300 евро. 

Именно затова страната продължава да бъде една от най-благоприятните в Европа за притежаване на собствено жилище от гледна точка на текущата данъчна тежест. 

***

Източници: Tax Foundation, Institute on Taxation and Economic Policy (ITEP), Germany Trade & Invest (GTAI), PTI Returns, Wise, French Property, Direction Générale des Finances Publiques (Impôts.gouv.fr), Greenback Tax Services, Министерство на финансите на Република България, Национална агенция за приходите (НАП), Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), Global Property Guide, Expatica.

Какви са данъците върху жилищата по света I

Какви са данъците върху жилищата по света II