Всеки, който е решил да живее самостоятелно, е изправен пред дилемата - под наем или да бъде изтеглен кредит за жилище? Този въпрос е реална финансова проверка за устойчивостта на всяко домакинство, пише в свой анализ експертът от Imoti.net. Венцислав Златков.

След години на бързо поскъпване на имотите, ръст на цените на наемите и постепенно затягане на условията за ипотечно кредитиране, изборът между двете опции изисква повече от интуиция. 

Днес месечният наем и вноската по жилищен кредит често са сходни като сума, но носят напълно различни рискове, ангажименти и дългосрочни последици. 

Именно затова през 2026г. решението дали да живеем под наем или да купим жилище с кредит трябва да бъде взето на база реални данни, сравнения с предходната година и ясна представа за личната ни финансова стабилност - теми, които са във фокуса на настоящия анализ на imoti.net.

Как се промени пазарът на имоти от 2025 до 2026 г.?

Само за една година жилищният пазар в България премина от фаза на ускорен растеж към по-умерена и зряла динамика. През 2025 г. сделките често се сключваха под натиска на очаквания за ново поскъпване, а годишният ръст на цените в големите градове достигаше двуцифрени стойности. През 2026 г. темпото се забавя, но цените не поемат надолу. Пазарът се стабилизира на по-високи нива, а купувачите започнаха да подхождат по-предпазливо, с по-добра информираност и по-реалистични очаквания.

Цени на жилищата през 2026 г. и защо покупката е по-трудна?

В началото на 2025 г. средната цена на жилищата в София при реални сделки беше около 2 000–2 100 евро на квадратен метър. Година по-късно, през 2026 г., тези нива вече са между 2 250 и 2 350 евро. Това означава поскъпване от приблизително 7–10% на годишна база. За един стандартен апартамент от 65–70 кв. м това се равнява на увеличение от 15–20 хиляди евро в крайната цена. Най-осезаемият ефект от този ръст е върху необходимото самоучастие. Ако през 2025 г. купувачът трябваше да осигури около 28–29 хиляди евро, през 2026 г. тази сума вече надхвърля 32–33 хиляди евро, което автоматично изключва част от потенциалните купувачи.

Ръст на заплатите и покупателна способност на домакинствата

Доходите продължават да растат, но по-бавно от цените на имотите в предходните години. През 2025 г. средната брутна заплата в страната беше около 2 300–2 400 лв., докато през 2026 г. вече достига приблизително 2 550–2 600 лв. В София увеличението е по-осезаемо, но рядко надхвърля 8–9% на годишна база. Това означава, че макар номинално доходите да са по-високи, реалната покупателна способност по отношение на жилищата остава напрегната. Поскъпването на имотите от последните няколко години не е компенсирано напълно от ръста на заплатите, което прави покупката все по-зависима от кредитиране.

Ипотечни кредити през 2026 г. – лихви, вноски и риск

Ипотечното кредитиране през 2026 г. изглежда различно спрямо година по-рано. Докато през 2025 г. лихвите около 2.5–3% все още бяха широко разпространени, през 2026 г. типичните оферти вече се движат между 3 и 4%. Все по-често се избират фиксирани лихви за първите години, което показва търсене на сигурност и предвидимост.

При кредит от около 130 хиляди евро това означава месечна вноска от приблизително 620–650 евро, спрямо 560–580 евро година по-рано. Разликата от над 800 евро на годишна база е осезаема и изисква по-стриктно бюджетиране.

Наемите през 2026 г. – алтернатива или временно решение

Паралелно с кредитите растат и наемите. През 2025 г. средният наем за двустаен апартамент в София беше около 500–550 евро. През 2026 г. тези нива вече масово са между 600 и 650 евро, като при ново строителство и добри локации често ги надхвърлят. Така разликата между месечния наем и ипотечната вноска практически изчезва. В много случаи наемът вече е равен или по-висок от плащането по кредит за сходно жилище, което кара все повече наематели да преосмислят дългосрочната си стратегия.

ПРОДЪЛЖАВА

***