ПРОДЪЛЖЕНИЕ

Много собственици гледат на неизползвания таван или гараж като на мъртъв актив. 

В действителност той понякога може да се превърне в нещо съвсем различно — жилище, ателие за отдаване под наем, офис или работно пространство. Въпросът не е дали е технически възможно, а дали финансово и административно си заслужава.

Отговорът невинаги е „да".

Какво реално изисква процесът

Смяната на предназначението не е административна формалност. Тя минава по реда на ЗУТ, но конкретната процедура зависи от това какъв е обектът и дали ще има строително-монтажни работи.

Първата стъпка е предварително проучване от архитект, а при съмнение за общи части или неясни документи — и правна проверка. Архитектът трябва да види светлата височина, осветеността, достъпа, ВиК и електроинсталацията, а документите за собственост трябва да покажат какво точно притежавате — самостоятелен обект, прилежащо помещение или част от общи части.

Ако сградата е в режим на етажна собственост, трябва да се провери и дали са нужни съгласия от съседи или решение на общото събрание. Това е особено важно, когато новото предназначение предполага достъп на външни лица — офис, кабинет, ателие или услуга. При засягане на общи части или общи инсталации изискванията могат да станат още по-строги.

Важно е да се провери и дали новото предназначение е допустимо според действащия устройствен план и правилата за конкретната сграда или зона. Не всеки обект може да стане офис, жилище или ателие само защото технически има площ.

Процедурата зависи от наличието на строителни работи. Ако преустройството изисква строителни работи, обичайно се изготвя инвестиционен проект и се иска разрешение за строеж. Ако се променя само предназначението на самостоятелен обект без строително-монтажни работи, може да се приложи отделният ред по ЗУТ за промяна на предназначението без СМР. 

В практиката процедурата може да включва виза за проектиране, инвестиционен проект, съгласуване с експлоатационни дружества, разрешение за строеж или разрешение за промяна на предназначението, а при нужда — документи за приключване и въвеждане/ползване според конкретния случай и категорията на строежа.

Административните и проектантски разходи варират значително според общината, размера на обекта и сложността на промяната. Не очаквайте фиксирани суми — попитайте предварително местен архитект и общинската администрация.

След разрешението: кадастър, документи и данъци

След приключване на процедурата работата не свършва с ремонта. Новото предназначение трябва да се отрази и в документите за имота — кадастралната схема, данъчната партида и документите, които ще са нужни при бъдеща продажба или ипотека. 

Проверете с архитекта и общината какви документи трябва да се подадат към Агенцията по геодезия, картография и кадастър и към дирекция „Местни данъци и такси".

Данъчната оценка може да се промени, защото новият вид обект се декларира по различен начин. Това може да доведе и до различен годишен данък сграда и такса битови отпадъци. Включете го предварително в сметката.

Кога не си струва

Смяната на предназначението не е универсалното решение. Има случаи, в които не е препоръчително да се тръгва по този път.

• Обектът не е самостоятелен или засяга общи части. Ако по документ не притежавате самостоятелен обект, или ако промяната засяга общи части, инсталации или задължителни паркоместа на сградата — процедурата може да е невъзможна.
• Обектът не отговаря на техническите изисквания. Ако таванът е нисък, ако няма начин да се осигури нужното осветление, вентилация или достъп — архитектурното становище ще го покаже. По-добре да го разберете преди да сте похарчили.
• Не можете да получите нужните съгласия. При сграда в етажна собственост, ако новото предназначение изисква съгласия от съседи или решение на общото събрание и те не могат да се осигурят, процедурата може да се окаже блокирана.
• Пазарната логика не го оправдава. Ако разходите за проектиране, разрешителни и строително-монтажни работи надхвърлят ръста в стойността на обекта или очакваните приходи от наем, сметката не излиза. Направете финансовия разчет предварително.
• Гаражът вече е по-ценен като гараж. В райони с недостиг на паркиране промяната на гараж в друг тип обект може да намали, а не да увеличи практическата стойност на имота. 

Освен това при някои сгради гаражите са част от осигуряването на необходимите места за паркиране, което прави промяната допълнително рискова.

Мини чеклист преди да започнете

Преди да платите за проект или ремонт, съберете нотариалния акт, кадастралната схема, архитектурните планове на сградата (ако са налични) и информация за действащия устройствен план. С тези документи отидете при архитект, а при съмнение за общи части или неясна собственост — и при юрист.

Попитайте пет неща: самостоятелен обект ли е имотът; допустимо ли е новото предназначение; ще има ли нужда от строително-монтажни работи; трябват ли съгласия от съседи; и какви ще са приблизителните разходи преди ремонта.

Ако още на този етап има сериозна пречка, по-добре да я научите преди да сте вложили пари. Гаражът или таванът може да се окажат скрит актив, но може и да се превърнат в скъп капан. 

Разликата е в предварителната проверка: документи, техническа възможност, съгласия и финансова сметка. Ако някой от тези елементи липсва, най-разумният ход е да спрете навреме.

***